もう7月に入り、今年の梅雨は雨が続き少し涼しく感じましたが、今週からは30度越え予想。これから暑く長い夏が続きそうですね。
危険な暑さの日は水分補給や十分に体を冷やして、暑く長い夏を元気に乗り越えていきましょう。
夏は夕方や夜にBBQや花火なども楽しみですよね。子どもの通う園では、今月末にキャンプファイヤーがあり、初めてのことで今からドキドキしているようで、よい思い出にしてほしいなぁと微笑ましく眺めています。
さて、これから夏本番に向け、レジャーで出費も増えて、出費も気になる季節ですが、家づくりではお金の問題は切っても切れない問題。今は、変動金利の方が金利が低いので、約8割が変動金利を選択していますが、最近は金利上昇のニュースが続いていますね。住まいは長い時間をかけてゆっくり返済をしていく、大きな買い物です。
今後、無理なく返済し続けられるか、今日は金利について一緒に考えてみましょう。
1.変動金利を選んだけど、上がったらどうなるの？
2.金利上昇リスクに合わせて動く
3.色々なローンで聞く、残価設定ローンって？
1.変動金利を選んだけど、上がったらどうなるの？
2024年3月までは、マイナス金利でそこから段階的に上げ、先月、日銀は政策金利を1.00%に利上げしました。
住宅ローンもそれに合わせ上昇し、以前より0.15~0.25%程度上がり、変動金利0.6～1.2％、固定金利2.0～3.8％程度の金利になっていく予想です。まだまだ安く借りられるので変動を選択する人が多いのは納得です。でも、今後も緩やかに上がっていく見方が多いので、その時何が変わるのでしょうか。
実は、変動金利には5年ルール・125%ルールという2つのルールがあり、金利上昇したらすぐ支払額が上がるわけではありません。5年ルールとは、金利があがっても5年間は毎月の返済額が変わらない、125％ルールは返済額の1.25倍までしか上がらないというルールです。
・5年ルール： 金利が上がっても、5年間は毎月の返済額が変わらない。
・125%ルール： 6年目に返済額が見直される際も、これまでの返済額の1.25倍までしか上がらない。
「じゃあ安心だ」と思いがちですが、ここに大きな落とし穴があります。
表向きの支払額は変わらなくても、「支払う利息の割合」が増え、その分「元金の減り」が遅くなっているのです。
2.金利上昇リスクに合わせて動く
先ほど話したように、5年ルール・125％ルールで急には返済は増えないのですが、6年目は上がった金利分返済額が変わります。125％ルールがあるので、それ以上は上がりませんが、上限を超えてしまった分の利息（または減らなかった元金）は免除されるわけではありません。
例えば35年ローンの場合、減りきらなかった分は「未払利息」や「未返済元金」として先送りされ、最終回（35年目の最後）に一括して請求されるのが一般的な仕組みです。（※ネット銀行などを中心に、この125％ルール自体が無い銀行も増えているので注意しましょう。）
なので、このルールは金利上昇した分の現金を用意する『猶予期間』と考えられます。
基本、8～9割が元利均等のローンで、借りた金額に金利がかかり毎月の支払が変わりません。（元金均等は、毎月借りた金額から減っていき、それに金利がかかる為、金利が上がると支払額がすぐ増える半面、年々支払額が減っていくので、未払い利息は発生しません。）それを考慮し、金利上昇に合わせ、「繰り上げ返済用」の貯金を貯めておき、金利上昇すると案内があれば、5年目の支払額が変わる前のタイミングなどで「繰り上げ返済」を行い、先送りされそうな元金をあらかじめ減らしておくのが効果的です。
これにより、次の5年間の毎月の支払額値上がりを最小限に抑えることができます。
3.注目される、残価設定ローンって？
残価設定ローン、いわゆる「残クレ」。これが今年3月から国の「新保険制度」として本格的に始まりました。これは将来の価値を見て、借入金額から、住宅の残価を差し引いた金額を返済します。
なので月々の返済額は抑えられます。
残価部分は、
①完済して自己保有にする
②返済額軽減で、定年後収入減少しても、利息のみ支払いで、死亡後に住宅売却で一括清算。
③買取なら、老後の住み替え時に売却して一括返済など。
設定した残価額より、売却価格が下回った場合も保険制度で追加の支払はありませんが、結局最後には「手放す」前提。返済額軽減利息のみの返済を長生きして続ければ、返済額は通常のローンより多くなるリスクがあります。
また、これが利用できるのは「認定長期優良住宅」・建築会社も残価導入企業のみ、また市街化調整区域などでは利用できませんので、注意しましょう。
いかがでしたか？変動金利は金利の上昇に左右されるので、家計が見通しにくくはなります。でも固定金利を選択した場合は、金利上昇にあおられない代わりに、毎月の返済額が大きくなります。それにより、超長期ローン（40~50年）で、返済期間を延ばせば、定年時にローンが半分以上あり、住み替えも難しくなることも。
「安さだけで変動金利を選ぶ」時代から、「上がることを見据えて対策を立てる」時代へと変わりつつあります。
住宅ローン金利が短期間で2〜3％も上昇する可能性は高くないと考えられています。しかし、過去を振り返ると、1年で2％、2年で3％上昇したケースもあり、可能性がゼロとは言い切れません。金利上昇に合わせて返済可能か検討して、ライフプランを立てていきましょう！
今までの常識を覆す家づくり