１月もあっという間にすぎ、立春まであと少し。
暖かくして、春に向けて元気な体づくりをしていきたいですね。
さて、春になると新生活を迎える方も多いと思います。その準備でお部屋探しや家具を揃えたり、不慣れな環境への不安もありますよね。お家づくりとなると、その土地に一生涯住むので、悩むことも多いかと思います。
相談やプランニングをしたいけど、何をするの？と分からないことがほとんど。プランニングでは、前回お話していた、「家づくりの資金計画」を行い土地・家・外構工事にそれぞれどれくらいの予算を当てることが出来るのかを、住みたい地域や建てたい家のことをお聞きしながら明確にしていきます。
1.資金計画の相談は、何を話す？
2.土地を探すには？
3.注意！土地の隠れた費用
1.資金計画の相談は、何を話す？
実は、最初思い描くマイホームのをお話だけではなく、資金計画そのものの流れとしては、まず土地・家・外構工事以外にかかる費用（銀行の手数料・火災保険・地震保険・登記・地盤改良費用・家電・家具・引越し・インターネット工事・その他諸々の経費など）を全て算出した上で、住みたい地域や建てたい家をもとに土地・家・外構に予算を振り分けしていきます。ざっと例を挙げると、全体予算が3800万円だとして諸経費に300万円必要だとしたら土地・家・外構全体にかけられる予算は3500万円となる。そして、平屋が希望だとしてそれを建てるために土地が60坪必要で、その地域の相場が坪あたり12万円だとしたら土地の予算は720万円、そして土地にも諸々の経費がかかるため、（仲介手数料・境界・水道・排水費用など）それに１.１を掛けた数字である約800万円を土地予算として計上する。ここで残りは2700万円になり、外構工事費用が、例えば100万なら、2600万円が家の予算になるという感じです。そして最後にその予算でお考えいただいている家を建てることが出来るかどうかをお聞きしていくという流れです。
2.土地を探すには？
土地を探すには、土地の予算枠が明確になってから進めていっても、なにを基準に決めればいいのかよく分からなかったり、この決断が一生を左右すると考えるとなかなか思い切れないという壁に多くの方が直面します。更地の状態のままの土地を見てもいまいちピンとこないかもしれませんし、そもそもそこにどんな風に家が建つのかなんて全く想像出来ないので、土地探しにおいては建築会社の人と一緒にすることをオススメしています！
予算に沿って土地を探し、気になる土地を発見することが出来たら、その土地に合わせてプランをすることが、理想的な土地の決め方です。ゆえに、いい土地に巡り会えた場合、その土地を取り扱っている不動産屋さんに連絡し、プランと見積もりが出来るまで待っていただく（土地をおさえていただく）ことを一度お願いしてみてください。期間としては出来れば1ヶ月。これだけ時間があれば気になる建築会社を回って土地に合わせてプランを作ってもらい、その家にどれくらい予算がかかるのかを出してもらえると思います。結果、資金計画で立てた予算とズレがないかを確認しながら安心して土地を決めることが出来るようになります。人気の場所は、同じようにその土地を狙っている人がいらっしゃると思うので、家うんぬんの話の前に待ったなしで即決を迫られると思います。新規分譲地の南向きの土地なんかは探している方がかなり多いと思うので、即決を迫られる可能性が高いと思います。立地的にどうしてもそこがいいという場合であれば、迷わず即決出来るようにおくのも大切です。
3.注意！土地の隠れた費用
土地探しをするにあたり注意すべき点の１つが、表示されている価格だけでは土地を買うことは出来ず、土地によりけりで様々な費用が別途でかかるということです。例えば、不動産会社が売主である場合仲介手数料が必要ありませんが、そうじゃない土地である場合、基本（土地価格×3％＋6万円）×消費税の仲介手数料が必要となります。また、土地に水道が引き込まれていない場合、道路から水道を引き込む費用が別途でかかると共に、水道を管理している市町村に水道加入金を支払わないといけません。この他、隣地との境界費用や排水同意金といった費用が別途で必要となってくるケースが多く、要は土地購入に関しては、土地代以外にかかる費用も把握することが大切で、
土地購入において最も気を付けた方がいい土地は古い家が建っている土地です。
まず気を付けるべきところが境界です。というのも、昔に建てられたブロックはそもそも基礎がない場合も多いし、基礎があったとしても強度的に問題がある場合もあれば、ブロックだけじゃなく基礎から斜めに倒れてしまっている場合も多々あり、これらは全て基礎工事からやり直さないといけないからです。そして、そうなると基礎工事だけでも１mあたり15,000円前後、それ加えて上に積むブロック費用が１mあたり9,000円前後、必要になってきます。仮に、やり直さないといけない境界の長さが30mあるとして、隣地の方が費用的に協力してくれず仕方なく自分の敷地内で収まるように境界工事をするとしたら、基礎工事だけで45万円、ブロックまで積むとしたらさらに27万円、これにブロックの解体費用に10万円、合計で82万円も余分な工事が必要になってくるという感じです。（土地が大きく距離が2倍になれば単純に工事代も2倍になります）続いて気を付けるべきところが水道の状況です。元々家が建っていたからといって必ず水道が引き込まれているかというとそうではないし、仮に引き込まれていても水道管が細く水圧に問題がある場合がほとんどだからです。ゆえ、この調査も購入する前にしていただき、その費用も予算計上しておいてください。引き込み直しとなればそれだけで3〜40万円ぐらいかかるし、それに加えて水道加入金が必要となってきますからね。
解体工事です。解体更地渡しという条件であれば別段問題が生じることはありませんが、現況渡しという契約条件である場合、こちら側で解体工事をしなければいけません。
家だけじゃなく境界ブロックも解体しないといけない、鬱蒼と生い茂った草木を除去しないといけない、家の中に残った家財道具を撤去しないといけない、などの費用がかかってしまうことで、思っていたより解体費用が嵩むことがあります。また、鉄筋コンクリートや鉄骨の場合、アスベストが材料に混入されているということが後から発覚することもあるかもしれません。そして、そうなるとその除去費用にとんでもない費用がかかってしまいます。ゆえに、古い家がある土地を購入する場合に至っては、これらを調査しこれらの費用も計上した上で購入をご検討いただければと思います。
今までの常識を覆す家づくり