２月の後半になり、雪の気配に包まれた空気が一気に、春めいた暖かい日和になりましたね。
上着を脱いで過ごすことも増えてきましたが、まだ風は冷たかったり。気温差に気を付けて元気に過ごしたいですね。
さて、家を建てるには、間取りや理想の立地など話していても、実際建てるには【お金】が必要不可欠。住宅ローン組めば問題ない、と考えていらっしゃるかもしれません。
しかし、実はそのローンも審査が通らなければ、まず建てることもかないません。今日は、お家を建てる際の借入についてお話します。
1.ローン審査で問題になる情報
2.借入金額の決め方
3.ローンに組み込まれる団信って？
1.ローン審査で問題になる情報
住宅ローン審査では、銀行はまず申込人全員の「収入」「仕事」「勤続年数」といった基本的な情報に加え、借り入れ履歴やその返済状況といった信用情報を全てチェックするため、事前審査に無事合格するためにはここをクリアにします。「奨学金返済」「携帯電話の利用料及び機種分割代金」「キャッシング」「クレジットカード払い」などなど、今やローン払いとなっているものだらけ！ですが、返済状況は全て信用情報データとして残っており、目安で言うと過去5年分はこのデータは消去されないのでこれら全てを遅れることなくキッチリと支払い続けていることがとっても重要な要素となります！たとえ1,000円という少額の返済だったとしても、それが複数回遅れた事実があればローン審査に大きく響くし、ましてや遅れが直近であればあるほどなおのこと深刻な状況になります。
例えば、車のローンを完済しないまま住宅ローンを借りようとすると住宅ローンの借入額が減ってしまいます。仮に、毎月7万円なら返済が可能だとした場合、車のローンが毎月2万円あるとしたら5万円が返済可能だとみなされ、そこから逆算した金額しか融資してもらえなくなるという感じですね。この場合、車のローンを全額返済すれば借入額は増えるため（＝解決策があるため）別段問題はないのですが、仮に借り入れしているローンの返済が遅れたり滞っていると、大問題になる事もあります。
2.借入金額の決め方
返済できると判断される金額＝ローン審査に通るための「返済負担率」の目安があります。多くの銀行で、年間の総返済額（他のローン含む）が年収の30〜35％以内であれば、審査の土台に乗ります。実際の金利ではなく、将来の金利上昇を見越した「審査金利（3%〜4%前後）」で計算されます。そのため、自分でのシミュレーションより借入可能額が少なめに出ることが多いです。自分でも無理のない借入金額を算出するとき「手取り額」の25%を上限にする事もオススメ。例えば40万なら10万。この「月々10万円」から逆算した借入額が、生活を壊さないリアルな上限の目安になります。また、頭金を入れることで審査が通り安くなることも。物件の価値は、新築でも住み始めた瞬間に1〜2割下がると言われています。頭金を2割入れていれば、万が一の際も「売却価格 ＞ ローン残高」となる可能性が高いため、銀行側は「貸し倒れのリスクが低い」と判断します。また、「年収に見合った貯蓄ができている」という事実は、計画的な管理能力がある証拠として、スコアリング（審査の点数付け）にプラスに働きます。
ただし、現在はフルローン（頭金なし）で組む方も４分の1程度。家を買った後も、引っ越しや家具家電、想定外の出費が重なります。教育資金やリフォームが必要になった際、後から高い金利のローンを組むより、手元には安定した資金を残して、最初から低金利の住宅ローンを多めに借りておくのも合理的。今の経済状況に合わせて、選択してみましょう。
3.ローンに組み込まれる団信って？
住宅ローンを組めば金利の中に「団体信用生命保険」が含まれており、死亡・高度障害など債務者にもしものことが起こった場合、ローンの残債はゼロになります。ですが、それはあくまでそれに該当することが起こった場合のみ。不慮の事故や病気なら単純に収入が減るだけで、現在の収入ありきで試算していると、返済に苦しむことになります。事故や病気じゃなくても出産、あるいは親の介護によって充分に働けなくなるという可能性や、会社の経営状況、自らの転職など、収入がアップダウンしてしまうこともゼロではありません。「がんになったらローンがゼロになる」といった手厚い保障を追加する場合、金利に「年 +0.1% 〜 0.3%」ほど上乗せされるのが一般的です。リスクに備えるのであれば、団信を選ぶときにローンの組み方を考えてみましょう！
いかがでしたか？建築費の上昇に伴って、家づくりにかける予算を上げざるを得なくなったため、現在は夫婦で収入合算をし住宅ローンの借り入れをすることがごく一般的になりつつありますが、そうなればご夫婦そろって信用情報が必要となってくるため、家づくりに動き出す前にお互いの収入はもちろん抱えているローンの返済状況を把握しておかないといけません。
もし、返済中のローンがあり、住宅ローンを借りる上で、完済せずこれまで通り払っていくとしたらその返済額が毎月の返済可能額から差し引かれることになります。もし手元にある資金では完済出来ないのだとしたら、収入合算して住宅ローンを借りるという方法も検討できます。また、月々の返済額も年収から無理のない資金計画を立てて、ローン審査に通る金額をシュミレーションして、ローン対策をあらかじめ夫婦で金銭面の話し合いの参考にしてみてくださいね。
今までの常識を覆す家づくり